Home / Ekonomi Terimleri / Ne Tür Ticari Gayrimenkullere Yatırım Yapmalısınız?

Ne Tür Ticari Gayrimenkullere Yatırım Yapmalısınız?

[ad_1]

Ticari gayrimenkul yatırımları söz konusu olduğunda, yatırımcılar genellikle ne tür gayrimenkullere yatırım yapacaklarını bilmek isterler. Bu makale 5 gayrimenkul grubunu ve bunları neden göz önünde bulundurmanız gerekip gerekmediğini ele almaktadır.

1. Konu: Ham araziye yatırım yapan insanlar, genellikle ticari arazilerin yakınındaki tarım arazilerini akre başına birkaç bin dolara satın almayı umarlar. Yakın gelecekte mülklerinin dönüm başına yüz binlerce dolar veya daha fazla değere sahip ticari bir bölgeye dönüştürüleceğini hayal ediyorlar. Sizi ham araziye yatırım yapmaya ikna eden insanlar genellikle size bu hayali satmaya çalışacaklardır. Bu rüya gerçekte gerçekleşirken, Las Vegas’ta ikramiyeyi vurmanın yolu, gerçekte çoğu yatırımcı para kaybediyor veya arazi yatırımlarından düşük getiri elde ediyor. Arazi ya hiç gelir getirmediği ya da çok az gelir sağladığı için çok riskli bir yatırımdır. Gelir vergisi açısından, arazi amortismana tabi değildir, dolayısıyla amortisman talep edemezsiniz. Ayrıca konut kredisi faiz oranı diğer ticari gayrimenkul türlerine göre oldukça yüksektir. Bu nedenle, ipotek ödememek için her ay para toplamanız gerekirken, herhangi bir tahsilat yapmayacaksınız. Yapabiliyorsanız araziye yatırım yapmayı düşünmelisiniz.

– Ham araziyi bir alışveriş merkezine dönüştürmek için nasıl evrimleşeceğini bilin.

– Ne yaptığınızı tam olarak bilin ve derin bir cebe sahip olun.

– Kendi alışveriş merkezi mülkünüz (binaların sahibi değilsiniz).

2. Daireler: Bu, devir hızı yüksek olduğu için yönetim açısından yoğun bir yatırımdır. Kiralamalar genellikle aydan aya bir yıl ile sınırlıdır. Kiracılar içeri girip çıktıklarında, daireyi oturmaya hazırlamak için para harcamanız gerekir. Kiracılar, daha sıkı bir bütçeye sahip olma olasılıkları daha yüksek olduğu için, diğer kiracılara göre ödemelerde daha geç olma eğilimindedir. Çok sayıda kiracının baş ağrısından hoşlanmıyorsanız, muhtemelen dairelerden uzak durmak istersiniz. Başarılı bir ev yatırımının anahtarı,

– Giderleri kontrol edin veya en aza indirin. Mülk yöneticisi tarafından sağlanan gider listesini görene kadar bu önemsiz bir görev gibi görünebilir. Bu giderler şunları içerir: reklam, muhasebe, banka ücretleri (fonlar yetersizse), sermaye iyileştirme, bozuk parayla çamaşır ödeneği, temizlik, toplama ücretleri, çöp imhası, sigorta, çevre düzenlemesi, yasal maliyetler (temizlik ücretleri), bakım, site dışı mülk yönetimi , yerinde mülk yönetimi, haşere kontrolü, boyama, Onarım, süpürme, güvenlik, emlak vergileri, kamu hizmetleri ve su.

– Yalnızca iyi konumlarda bulunan ve ertelenmiş bakım gerektirmeyen mülklere yatırım yapın.

– Berkeley, Los Angeles gibi kontrollü kiralama alanlarından uzak durun.

Aksi takdirde, düşük nakit akışı ve hatta negatif nakit akışı ile karşılaşabilirsiniz. Yatırım hedeflerinizden biri yüksek nakit akışı yaratmaksa, evden uzak durmak iyi bir fikirdir. Kaliforniya’da 16 veya daha fazla daireli bir apartman daireniz varsa, yerinde bir yöneticiniz olmalıdır. Bu çabayı daha da artırır. Genel olarak, daireleri satın almak kolay ve satmak daha zordur. Tüm pazarlarda her zaman bol miktarda bulunur. Dairelerin avantajı, herkesin başının üstünde bir çatıya ihtiyacı olduğundan, genellikle yüksek bir doluluk oranına sahip olmalarıdır. Bu nedenle, dairelerin faiz oranı genellikle diğer ticari mülklerden yüzde ¼ ila ½ daha düşüktür.

3. Özel amaçlı mülkler: Bunlar, örneğin restoranlar, benzin istasyonları ve oteller/moteller gibi belirli bir şirket için tasarlanmış mülklerdir.

– Restoranlar: Bazı yatırımcılar Burger King, Pizza Hut, Jack In The Box, KFC gibi markalı fast food restoranlarına yatırım yapmayı sever. Bunlar, genellikle ev sahibi adına herhangi bir idari görev gerektirmeyen, uzun vadeli mutlak üçlü net kiralamaya sahip tek kiracılı mülklerdir. Ancak bu restoranlar için kira geliri veya üst sınır genellikle %5-7 aralığındadır. Johnny Carino’s, Back Yard Burger, Zaxby’s veya Tia’s TexMex gibi yükselen bölgesel marka restoranlar genellikle %7-8,5 aralığında daha yüksek bir üst sınır oranı sunar. Ancak, finansal tablolara daha yakından bakarsanız, henüz kar etmiyor olabilirler. Restoran işletmecileri, mülkü daha yüksek bir kapitalizasyon oranıyla yatırımcılara satar ve mülkü 20 yıllığına geri kiralar. Onlar da satış gelirlerini daha fazla restoran inşa ederek işlerini genişletmek için kullanıyorlar. Dolayısıyla, daha yüksek riskler almaya istekliyseniz, bu yüksek gelirli, gelecek vadeden restoranlar sizi ödüllendirecektir.

– Benzin istasyonları: Benzin istasyonu satın aldığınızda hem gayrimenkul hem de benzin istasyonu işletmesini satın almış olursunuz. Çoğu benzin istasyonunda ayrıca marketler ve bazen birkaç oto tamircisi bulunur. Gaz için kar marjı galon başına 10-20 sent olarak belirlendi [many customers wrongly blame the high gas prices on the innocent gas station operators] ama market için oldukça yüksek. Bu, yalnızca %10 peşinatla SBA kredisine hak kazanan, sahibi tarafından kullanılan mülk olarak sayılır. Benzin istasyonları, oto tamircileri ve marketler işletmeyi planlamıyorsanız benzin istasyonlarından uzak durun çünkü benzin toprağı kirletebilecek bir kimyasaldır. Bir sızıntı meydana geldiğinde ve çevreyi kirlettiğinde, zemini temizlemek yıllar ve çok para gerektirir. Kirlilik mülklerine yayılabileceğinden, komşu mülk sahiplerinin uğradığı zararlardan bile sorumlu tutulabilirler. Mülkünüzü satmak neredeyse imkansızdır, çünkü hiçbir borç veren alıcılara onu satın almaları için borç vermek istemez.

– Oteller / Moteller: Bir otel / motel satın alır almaz mülkü satın alır ve 24 saat, 365 gün, yıl boyunca iş yaparsınız. Bu iş, boşlukları doldurmak için sıkı çalışma ve pazarlama becerileri gerektirir. Odalar boşsa değersizdir. İşler mevsimsel olma eğilimindedir ve ekonomik gerilemelerden ve 11 Eylül gibi siyasi olaylardan hemen etkilenebilir. Bu mülklerin çoğu, daha çok çalıştıkları ve bu işi iyi bildikleri için Patel soyadlı Kızılderililere aittir.

4. Ofis binası: Bu nesneler tek veya çok katlı binalardır. Asansörsüz eski iki katlı ofis binaları, çoğu hizmet şirketinin merdivenleri çıkamayan fiziksel olarak zorlanan müşterilere sahip olabileceğinden, üst katta kiracı bulmakta zorluk çekme eğilimindedir.

– Tek kiracılı bina: Mülkler, Cisco gibi büyük şirketlerin genel merkezi olarak kullanılmaktadır. Bu yüksek binalar ekonomiye karşı daha savunmasız olma eğilimindedir. Boşsa, yeni bir kiracı bulmak zor.

– Çok kiracılı binalar: Bu mülkler, örneğin emlak, vergi danışmanları gibi küçük işletmeler tarafından kiralanır. Bu mülkleri satın alan yatırımcılar, yatırım risklerini çeşitlendirmek isterler. Bir kiracı bir daireyi boşalttığında, kira gelirinin yalnızca küçük bir yüzdesini kaybedersiniz.

– Yüksek kaliteli kiracılar: Çoğunun kredisi iyi, çok sayıda mal varlığı var ve zamanında kira ödüyorlar.

– Kira sözleşmeleri: Ofis binaları için kira sözleşmeleri tam hizmetten farklıdır. [landlords pay property tax, insurance, maintenance and utilities] NNN’ye göre [tenants pay property tax, insurance, maintenance and utilities]. NNN kiralaması, ofis binasının kiracılardan yüksek talep görüp görmediğinin bir turnusol testidir.

– Tıbbi binalar: Bu mülkler çoğunlukla doktorlar ve diş hekimleri tarafından kiralanmaktadır. İyi bir tıbbi bina, bir hastanenin önünde veya karşısında olmalıdır. Bu, doktorların hastane ve muayenehane arasında gidip gelmelerini kolaylaştırır. Bazı yatırımcılar tıbbi binaları tercih ediyor çünkü tıbbi kiracılar ekonomik durgunluğa çok dayanıklı.

5. Alışveriş / perakende merkezleri: Bu merkezler çoğunlukla tek katlıdır ve çok çeşitli kiracıları barındırabilir: perakende ve hizmet işletmeleri, restoranlar, doktorlar, okullar ve hatta kiliseler. Bu nedenle, yatırımcıların aradığı en popüler ticari mülk türüdür. Daha fazla alıcı ve daha az satıcı olduğu için her zaman yüksek talep görüyorlar.

– Çok Kiracılı Strip: Bu yatırımın avantajı, bir kiracının taşınması durumunda yeni bir kiracı ararken toplam gelirin yalnızca bir kısmını kaybetmenizdir. Bu mülkteki riskleri bu şekilde yayarsınız.

– Tek kiracılı bina: Avantajı, yalnızca bir kiracı ile çalışmak zorunda olmanızdır. Costco, Home Deport, Walmart, CVS Pharmacy gibi kiracılardan bazıları 10 ila 20 yıllık kiralamalar imzalıyor ve milyarlarca dolar değerinde olabilecek şirket varlıklarını garanti ediyor. Bu, yatırımınızı çok güvenli hale getirir.

– Yüksek kaliteli kiracılar: Çoğunun kredisi iyi, çok sayıda mal varlığı var ve zamanında kira ödüyorlar. Genellikle 5-30 yıllık uzun vadeli kiralamalar imzalarlar, böylece her yıl yeni kiracı bulma konusunda endişelenmenize gerek kalmaz. Mülkünüzü iyi durumda tutarlar ve bazen müşterileri mağazalara çekmek için daha iyi görünmesini sağlamak için kendi paralarını bile harcarlar.

– Üçlü Net (NNN) kiralama sözleşmeleri: Perakende parklar için yapılan kiralama sözleşmeleri genellikle ev sahibinin lehindedir. Kiracılar temel bir kira ödüyor ve ev sahibine emlak vergileri, sigorta, bakım ve hatta bazen mülk yönetim ücretlerini geri ödüyor. Bu, bir yatırımcı olarak sizi birçok riskten kurtarır. NNN kiralaması, tabiri caizse, mülkün kiracılardan yüksek talep görüp görmediğine dair bir turnusol testidir.

– Kalıtsal yapı hakkı: Bazen, miras yoluyla edinilebilen yapı hakkına sahip bir perakende satış merkezi satılıktır. Bu merkezi satın alırsanız, altındaki araziye değil, yalnızca iyileştirmeye sahip olursunuz. Bir ödül olabilir, ancak yatırım konusunda üç kez düşünmelisiniz. Kira sözleşmesi sona erdiğinde ve ev sahibi mülkü uzatmayı reddettiğinde, hiçbir şeye sahip değilsiniz! Yani bu merkezi satın almak kolay ama satmak çok zor.

[ad_2]
Source by David V. Tran

About recep bahçivan

Check Also

The Importance of Teaching English As a Foreign Language

[ad_1] Introduction As a result of globalization and technological progress, English as a language started …

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir